최근 지방 부동산 시장이 얼어붙으며 지방 미분양 사태가 장기화되고 있다. 건설업계는 미분양 해소를 위해 할인 분양, 무상 옵션 제공, 계약조건 안심보장제 등 다양한 혜택을 내걸고 있지만, 수요자의 관심을 끌지 못하는 모습이다.

미분양 증가… 할인 분양에도 외면받는 지방 아파트

전북 익산시 남중동 광신프로그레스 더센트로는 미분양 물량을 해소하기 위해 회사 보유분을 전월세 임대로 전환했다. 대구 수성구 힐스테이트 황금역 리저브 역시 분양가 할인과 함께 무상 옵션 혜택을 제공하고, ‘계약조건 안심보장제’까지 도입했지만 기대만큼의 성과를 거두지 못했다.

국토교통부에 따르면, 2024년 1월 기준 준공 후 미분양 주택은 2만2872가구로 전월 대비 6.5% 증가했다. 지방 미분양이 심각한 수준으로, 대구(3075가구), 전남(2445가구), 부산(2268가구) 등 주요 도시에서 2000가구 이상의 미분양이 발생하고 있다.

특히 부산 서구 암남동 e편한세상 송도 더퍼스트비치는 지난해 8월 준공 후 12월 일반 분양을 시작했지만, 1·2순위 청약 결과 모집 인원의 절반도 채우지 못했다. 결국 200가구 중 199가구가 미분양 상태로 남아 있는 실정이다.

신축 아파트, 왜 외면받나?

① 신축 아파트 분양가, 구축보다 비싸다

지방 신축 아파트는 기존 아파트보다 분양가가 비싸 경쟁력이 떨어지는 상황이다.

• 지방 5대 광역시 아파트의 ㎡당 평균 가격: 423만8900원
• 최근 1년간 신규 분양가: ㎡당 587만1000원

즉, 신축 아파트가 구축보다 ㎡당 약 163만 원 비싸다. 과거에는 신축이 구축보다 저렴했으나, 원자재 가격 상승과 공사비 인상으로 인해 분양가가 높아졌다. 가격이 높으면 투자 가치가 떨어지고, 수요자들이 기존 아파트를 선호할 수밖에 없는 구조가 형성된다.

② 금리 부담과 투자 심리 위축

부동산 시장 침체와 금리 인상으로 인해 투자 심리가 크게 얼어붙었다.

• 주택 구매 시 부담이 커지면서 실수요자는 대출을 망설이고 있다.
• 투자자들은 수익성이 낮아 신축 아파트 매입을 꺼리는 분위기다.

미분양 해소를 위한 대책은?

① 세제 혜택 확대 요구

건설업계는 미분양 해소를 위해 취득세와 양도세 감면 등의 세제 혜택을 요청하고 있다. 세금 부담을 줄이면 투자자의 시장 참여가 늘어나 미분양 물량 해소에 도움이 될 것이라는 기대 때문이다.

현재 국회에서도 관련 법안이 논의 중이다.

• 최수진 국민의힘 의원은 취득가액 9억 원 이하의 지방 미분양 주택을 2029년까지 매입 후 5년 내 양도 시, 양도소득세를 전액 감면하는 조세특례제한법 개정안을 발의했다.

② 정부 지원책 강화 필요

전문가들은 단순한 할인 분양으로는 미분양을 해결할 수 없다고 지적한다.

• 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “세제 혜택은 단기적인 대책일 뿐, 근본적인 해결책이 되기는 어렵다”고 강조했다.
• 결국, 지방 부동산 시장 자체를 활성화할 수 있는 경제 정책이 필요하다는 의견이 나오고 있다.

지방 부동산 시장, 회복 가능할까?

현재 지방 신축 아파트의 매력이 떨어지면서, 미분양 문제가 단기적으로 해소되기는 어려울 것으로 보인다. 다만, 정부 차원의 적극적인 지원과 시장 변화에 따른 정책 조정이 이루어진다면 장기적으로 미분양 해소 가능성이 높아질 수 있다.

미분양 주택 구입을 고려 중이라면?

• 세제 혜택 및 정부 지원책을 확인하고,
• 기존 구축 아파트와 신축 아파트의 가격 비교 후 신중하게 결정하는 것이 중요하다.

지방 부동산 시장의 흐름을 지속적으로 체크하며 현명한 선택을 해야 할 시점이다.