충격! 정부의 미분양 매입 약속, 진짜 효과는?

미분양 7만호 시대, 정책의 3대 맹점

전국 미분양 주택이 7만 가구를 넘어서자 정부가 ‘미분양 매입 확약’ 카드를 꺼냈지만, 시장의 반응은 회의적입니다. 정책이 현실과 동떨어진 3가지 맹점 때문입니다.

첫째, PF 경색과 공사비 급등으로 ‘6개월 내 조기 착공’이라는 전제 조건부터 비현실적입니다. 둘째, 매입 가격이 분양가의 75~85% 수준인 ‘기본형 건축비’에 불과해 건설사 손실이 불가피합니다. 셋째, 건설사의 자구 노력 대신 정부 지원에 의존하게 만드는 ‘도덕적 해이’를 유발하여 결국 국민 세금 부담으로 이어질 수 있습니다.

5대 건설사 참여율 0%인 진짜 이유

정부의 매입 약속에도 불구하고 5대 대형 건설사의 참여율은 0%입니다. 브랜드 가치를 중시하는 대형사에게는 ‘독이 든 성배’나 마찬가지이기 때문입니다.

대형 건설사들이 참여를 꺼리는 현실적인 이유는 다음과 같습니다.

• 브랜드 이미지 손상: ‘미분양 아파트를 정부가 사준 건설사’라는 부정적 꼬리표를 우려합니다.
• 실익 없는 매입 가격: 실제 투입 비용에 못 미치는 가격으로 팔수록 손해 보는 구조입니다.
• 자체 위기관리 능력: 자체 자금력으로 리스크 관리가 가능해 정부 지원의 필요성이 낮습니다.

현장의 목소리와 정책의 괴리가 큰 상황에서 내 집 마련을 준비한다면 다음 세 가지를 고려해야 합니다.

1. 공급 확대 기대감 낮추기: 대형사 참여 저조로 인기 지역 공급 확대는 제한적일 수 있습니다.
2. ‘옥석 가리기’ 집중: 정책보다 개별 단지의 입지, 분양가 등 본질 가치에 집중해야 합니다.
3. 정책 수혜자 파악: 자금난을 겪는 중소·지방 건설사 지원 성격이 강함을 이해해야 합니다.

과거와 다른 2024년 시장의 4가지 특징

이번 정책의 실효성이 떨어지는 이유는 과거와 다른 2024년 시장의 특징 때문입니다. 급등한 공사비와 PF 시장 경색은 신규 착공의 가장 큰 걸림돌입니다. 또한 높은 금리와 경기 불확실성으로 구매 심리가 위축되어 있으며, 수도권과 지방의 시장 양극화도 심각해 일괄적인 정책 효과를 기대하기 어렵습니다.

수조 원 투입, 시장 왜곡 2가지 부작용

수조 원의 세금이 투입되는 이 정책은 두 가지 심각한 부작용을 낳을 수 있습니다.

첫째, ‘안 팔리면 정부가 사준다’는 신호는 건설사가 분양가를 낮출 유인을 없애고, 오히려 무리한 고분양가를 책정하게 만듭니다. 이는 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시키는 시장 왜곡을 초래합니다.

둘째, 건설사의 손실을 국민 세금으로 메워주는 ‘손실의 사회화‘ 문제입니다. 이는 국가 재정에 부담을 주고, 다른 필요한 곳에 쓰일 재원을 잠식할 수 있습니다.

따라서 정책에 의존하기보다, 1) 주변 실거래가와 분양가를 비교해 ‘안전마진’을 반드시 확인하고, 2) 교통, 학군 등 장기적 관점에서 변하지 않는 ‘입지 가치’에 집중하는 현명한 접근이 필요합니다.

공급 절벽 현실화? 2025년 2가지 전망

정부 정책이 2025년 공급 시장에 미칠 영향에 대해 긍정적 전망과 부정적 우려가 엇갈립니다. 긍정적으로는 자금난을 겪는 사업장의 리스크를 줄여 급격한 공급 감소를 막는 완충재 역할을 할 수 있다는 기대가 있습니다. 반면, 낮은 매입가와 PF 경색 등 근본 문제가 해결되지 않아 실효성이 미미하고, 결국 공급 절벽을 막기 어렵다는 비판이 지배적입니다.

결론적으로 현 정책만으로 2025년 공급 향방을 결정짓기는 역부족이며, 금리 등 거시 경제 변수와 추가 대책이 관건이 될 전망입니다.