9·7대책, 오세훈 “공공주도 정체” 마스터 가이드

## 9·7 대책: ‘공공 주도 공급 정체’의 진단과 대안

**키워드:** 9·7대책, 부동산 정책, 오세훈 시장, 주택 공급, 공공 주도, 민간 주도

**개선 요청 사항:** 콘텐츠 길이 축소 및 핵심 내용 요약, ‘공공’, ‘주택’ 등 반복 단어 대체

—

최근 부동산 시장의 핵심 쟁점으로 떠오른 ‘9·7 대책’. 오세훈 시장은 “공공 주도 공급은 모두 정체”라고 언급하며 정책 방향에 대한 의문을 증폭시켰습니다. 복잡하게만 느껴지는 정부 정책과 막막하게만 느껴지는 주거 공간 확보 문제. 이 글을 통해 9·7 대책의 핵심 내용과 오세훈 시장의 발언이 부동산 시장에 미칠 영향을 명확히 파악하고, 앞으로의 시장 흐름을 읽는 통찰력을 얻으실 수 있을 것입니다. 딱딱한 용어 대신 쉽고 명쾌하게 핵심만 전달해 드립니다.

## 9·7 대책: ‘공공 주도 공급’의 3가지 문제점

오세훈 시장은 9·7 대책에 대해 “공공 주도 공급은 모두 정체”라며 현행 방식의 한계를 지적했습니다. 특히 기존 공공 주도의 건설 방식이 겪는 3대 근본적 문제점을 지적하며, 실질적인 공급 확대를 위한 새로운 접근 방식의 필요성을 강조했습니다. 이는 단순한 정책 비판을 넘어, 현행 정책의 한계를 명확히 짚고 대안을 모색하려는 의지를 보여줍니다.

오세훈 시장이 9·7 대책의 공공 주도 방식에서 발견한 주요 문제점은 다음과 같이 요약됩니다.

* **사업 추진 속도 저하:** 공공 주도 사업은 부지 확보부터 인허가, 설계, 시공까지 다단계의 복잡한 절차를 거치며, 여러 기관의 협의 및 승인이 필요해 사업 기간이 장기화됩니다. 도심 내 신규 부지 확보의 어려움과 기존 시설 이전 문제는 사업을 더욱 복잡하게 만들고 지연시켜 시장 요구에 신속하게 대응하기 어렵게 합니다.
* **예측 불가능성 증대:** 사업 초기 계획 당시의 수요 예측과 실제 시장 상황 간의 괴리가 발생할 가능성이 높습니다. 부동산 시장은 끊임없이 변화하지만, 공공 주도 사업의 경직된 특성은 이러한 시장 변화에 유연하게 대응하기 어렵게 만들어, 공급 시점에는 이미 시장의 요구와 맞지 않는 결과물이 나올 위험이 있습니다.
* **실질적인 공급량 부족:** 공공 주도 개발 사업은 공익성을 우선시하기 때문에 민간 개발 사업에 비해 상대적으로 낮은 사업 수익률을 가지는 경우가 많습니다. 이는 건설사 등 민간 사업자의 참여를 유인하기 어렵게 만들며, 참여하더라도 리스크 대비 수익성이 낮다는 판단 하에 소극적인 자세를 취하게 합니다. 또한, 공공의 직접적인 통제가 강할수록 민간의 창의성과 효율성이 저해될 가능성이 있습니다.

오세훈 시장이 지적한 9·7 대책의 공공 주도 방식의 3대 문제를 민간 주도 방식과 비교하면 다음과 같습니다.

위 표에서 볼 수 있듯이, 공공 주도 공급은 사업 추진의 복잡성과 느린 속도, 낮은 수익성으로 인한 참여 유인 부족, 그리고 시장 변화에 대한 둔감함이라는 명확한 한계를 가집니다. 오세훈 시장의 지적은 이러한 문제점들이 결국 ‘공공 주도 공급은 모두 정체’라는 현실을 야기한다고 분석하고 있습니다.

## 오세훈 시장, 5가지 대안 제시

오세훈 시장은 현재의 주거 공간 확보 방식, 특히 공공 주도의 더딘 속도를 지적하며, 이러한 상황을 타개하기 위한 구체적인 5가지 대안을 제시했습니다. 단순히 규제를 풀거나 속도를 높이는 것을 넘어, 보다 근본적이고 현실적인 해결책을 모색하겠다는 의지를 보여주고 있습니다.

* **첫째, 재개발·재건축 규제 완화:** 용적률 상향, 층수 제한 완화 등 사업성을 높여 민간의 참여를 적극 유도합니다.
* **둘째, 신속통합기획 확대:** 사업 기간을 단축할 수 있도록 인허가 절차를 간소화하고, 필요한 지원을 강화합니다.
* **셋째, 역세권 등 개발 밀도 상향:** 교통 요충지나 잠재력 있는 지역의 개발 밀도를 높여 공급량을 늘립니다.
* **넷째, 청년·신혼부부 맞춤형 주거 공간 공급 확대:** 이들 계층의 주거 부담을 덜어줄 수 있는 다양한 유형의 공간을 제공합니다.
* **다섯째, 비강남권 균형 발전:** 서울시 전역의 고른 주거 공간 공급을 위해 상대적으로 공급이 부족했던 지역에 대한 지원을 강화합니다.

이 5가지 대안들은 단순히 집을 많이 짓자는 것을 넘어, **서울의 주거 공간 확보 문제를 해결하고 더 나아가 시민들의 주거 안정을 실현하겠다는 강력한 의지**를 담고 있습니다. 이러한 대책들이 성공적으로 실행된다면, 주거 공간 공급량 증대, 주거 안정 기여, 다양한 계층 지원, 도시 경쟁력 강화 등의 긍정적인 변화를 기대해 볼 수 있습니다.

## ‘공공 주도’ 2년: 과제와 전망

오세훈 시장 취임 이후 2년간 ‘공공 주도’ 개발 방침이 이어져 왔습니다. 그러나 최근 9·7 대책 발표 당시 오세훈 시장이 **”공공 주도 공급은 모두 정체”**라고 언급하며, 현재 공공 주도 방식의 실효성에 대한 의문이 제기되고 있습니다.

서울시의 공공 주도 개발은 민간의 과도한 이익을 환수하고, 공공성을 강화하여 안정적인 주거 공간 공급을 목표로 추진되었습니다. 공공 주도 개발의 가장 큰 장점은 **공공의 이익을 우선**할 수 있다는 점입니다. 개발 이익을 민간에 집중시키지 않고, 저렴한 임대주택 공급이나 도시 기반 시설 확충 등 공익적인 목적으로 활용할 수 있습니다. 또한, 난개발을 방지하고 도시 계획과 연계하여 체계적인 도시 발전을 도모하는 데 기여할 수 있습니다.

반면, 공공 주도 개발은 **사업 추진 속도가 더디다는 단점**이 있습니다. 복잡한 행정 절차와 이해관계자 조율 과정에서 시간이 오래 걸릴 수 있으며, 이는 신속한 주거 공간 공급이라는 목표 달성을 어렵게 합니다. 또한, 민간 참여 유인이 줄어들면서 실질적인 공급량 확보에 어려움을 겪을 수 있다는 비판도 제기됩니다.

이러한 상황에서 오세훈 시장의 ‘공공 주도 공급은 모두 정체’라는 발언은 현재 공공 주도 개발 방식이 가진 한계를 명확히 보여줍니다. 9·7 대책을 포함한 향후 정책 방향 설정에 있어, 단순히 공공 또는 민간 주도로 이분화하기보다는 두 방식의 장점을 결합하고 단점을 보완하는 유연하고 균형 잡힌 접근이 필요합니다.

| 구분 | 장점 | 단점 | 주요 특징 |
| :————— | :————————————– | :————————————— | :————————————– |
| **공공 주도 개발** | 공공성 강화, 개발 이익 환수, 체계적 도시 계획 | 사업 추진 지연, 민간 참여 유인 감소 | 안정적인 공급 및 도시 발전을 목표 |
| **민간 참여 확대** | 신속한 공급 가능, 시장 원리 활용 | 주택 가격 상승 우려, 공공성 약화 가능성 | 효율적인 주거 공간 공급 확대에 집중 |

결론적으로, ‘공공 주도’ 2년의 과제를 극복하기 위해서는 두 가지 방식의 장점을 융합하여, 신속한 공급이라는 목표와 공공성이라는 가치를 동시에 달성할 수 있는 새로운 정책 설계가 요구됩니다. 앞으로 서울시 주거 정책이 어떤 방향으로 나아갈지 주목할 필요가 있습니다.