최근 정부와 서울시가 용적률 완화 정책을 추진하면서, 재건축이 어려웠던 아파트 단지들이 활로를 모색하고 있다. 특히 현황용적률 인정 제도가 시행되면서, 기존 용적률이 높아 재건축이 어려웠던 단지들이 이를 적극적으로 활용하려는 움직임을 보이고 있다. 하지만 입지가 중요 변수로 작용하면서, 모든 단지가 혜택을 볼 수 있을지는 미지수라는 분석도 나온다.

📌 용적률 완화, 재건축의 새로운 돌파구 될까?

재건축 추진 단지들이 가장 주목하는 부분은 ‘현황용적률 인정’ 제도다.

• 현황용적률이란? 현재 건축된 건물의 용적률을 의미한다.
• 허용용적률이란? 해당 지역의 법적 기준에 따라 허용되는 용적률이다.

기존에는 허용용적률을 초과하는 단지들은 재건축 시 용적률을 낮춰야 했지만, 이번 정책 변경으로 현황용적률을 허용용적률로 인정받을 수 있게 되었다. 이에 따라 공공기여 부담이 줄어들고, 추가 개발이 용이해지는 효과가 있다.

🏢 방배삼호아파트, 현황용적률 인정으로 사업성 개선

서울 서초구 방배삼호아파트(삼호1·2차, 3차 10·11동) 재건축 추진위원회는 서울시에 현황용적률 인정을 신청하고 협의를 진행 중이다.

• 현재 용적률 **266%**로 재건축이 쉽지 않았지만,
• 현황용적률 인정 시 공공기여(공원·파출소 기부채납) 부담이 줄어들어 사업성이 개선될 전망이다.
• 이를 통해 조합원들의 재건축 후 주거 면적 유지가 가능해지고, 임대주택 공급량도 감소할 것으로 보인다.

📈 용적률 완화 사례 확대… 기대감 높아지는 재건축 단지들

서울시는 지난해 9월부터 현황용적률 인정 제도를 시행했으며, 이를 적용한 사례가 점점 늘어나고 있다.
✔ 송파구 풍납극동아파트 – 용적률 **249%**로 정비계획 검토 중
✔ 강북구 번동 148번지 – 현황용적률 적용 후 분양 가구 수 100가구 증가
✔ 용산구 서계동 33번지 재개발 – 현황용적률 적용 후 도시계획위원회 통과

🚇 역세권 용적률 상향도 추진 중!

국토부는 지난해 8월 발표한 **‘8·8대책’**을 통해 역세권 및 공공 재개발·재건축의 용적률 상향을 검토 중이다.

• 현재 법적 상한의 **1.2배(3종 일반주거지역 360%)**까지 허용되던 것을
• 1.3배(390%)까지 상향하는 방안을 추진 중이다.
  ✔ 동작구 대방대림아파트 – 용적률 **272%**로 재건축이 어려웠지만, 역세권 입지를 활용해 용적률 상향을 기대

⚠ 하지만 현실적인 문제도 존재

🚧 공사비 급등 → 조합원 분담금 부담 증가
🚧 법 개정 지연 → 용적률 상향(1.3배) 관련 법안이 국회 계류 중
🚧 입지 경쟁력 차이 → 입지가 좋지 않은 단지는 여전히 재건축 사업성 확보 어려움

🔎 결론: 재건축 활성화, 입지가 핵심 변수!

현황용적률 인정과 용적률 상향 정책이 재건축 활성화에 긍정적 영향을 미칠 가능성이 크지만,
💡 입지에 따라 사업성 차이가 크다!
💡 공사비 부담과 법 개정 지연 등의 변수도 고려해야 한다!

특히 역세권·강남권 등의 인기 지역은 정책 효과를 기대할 수 있지만, 그 외 지역은 여전히 어려움이 많을 전망이다. 재건축을 준비하는 조합원들은 정부 정책 변화와 시장 흐름을 면밀히 분석해야 할 때다.