한때 ‘6억 아파트 실종’이라 불리던 서울 아파트 시장이 변화하고 있다. 2021년 급등했던 집값이 최근 조정되면서, 6억원 이하 아파트의 비중이 다시 늘어나는 반면, 초고가 아파트는 더욱 증가하며 극단적인 양극화가 진행 중이다. 이번 포스팅을 통해 서울 아파트 초양극화 심화 현상을 알아보도록 하자.
📉 6억 이하 아파트, 2.5배 증가… 도봉·노원·강북 급등
부동산R114에 따르면, 서울의 6억원 이하 아파트 비중이 2021년 7.9%에서 2025년 1월 기준 15.6%까지 상승했다. 가구 수로 보면 2021년 9만7268가구였던 저가 아파트가 2025년 1월 24만1463가구로 약 2.5배 증가한 것이다.
특히 외곽지역에서 6억원 이하 아파트가 급격히 늘었다.
- 도봉구: 54.7% (10채 중 5채 이상)
- 노원구: 47.9%
- 금천구: 43.8%
- 강북구: 6.5%(2021년) → 34.7%(2025년) (가장 큰 증가폭)
이러한 변화는 6억~9억원대 아파트의 가격 하락 때문으로 분석된다. 도봉구와 노원구의 6억~9억원 이하 아파트 비중이 각각 7.3%p, 17.9%p 줄어든 것이 이를 방증한다.
📈 50억 초과 초고가 아파트 3.2배 증가… 강남3구·용산 독주
반면, 초고가 아파트 시장은 계속 성장 중이다. 50억원 초과 아파트의 비중은 2021년 0.5%에서 2025년 1월 1.2%로 증가했다. 세부적으로 보면,
- 50억 초과 아파트 가구 수: 5,930가구(2021년) → 19,059가구(2025년) (3.2배 증가)
- 50억 초과 단지 지역:
- 2021년: 강남·서초·용산구 (3곳)
- 2025년: 성동·송파·영등포·종로·중구 추가 (8곳)
서초구에서는 아파트의 9.8%가 50억원을 초과하며, 2021년(4.1%) 대비 2배 이상 증가했다. 강남구도 3.1% → 6.8%로 증가하며 초고가 아파트가 늘어나고 있다.
⚠ 초양극화 진행… ‘중간층’ 사라지는 K자형 구조
현재 아파트 시장은 단순한 양극화를 넘어 ‘K자형 양극화’ 현상이 심화되고 있다. 즉, 중저가 아파트는 점점 더 싸지고, 고가는 더욱 비싸지는 흐름이 뚜렷하다.
✅ 6억원 이하 아파트 증가 → 외곽 지역 위주 가격 하락
✅ 50억원 초과 아파트 증가 → 강남3구·용산 중심 초고가 단지 확산
이러한 현상은 강남에서도 예외가 아니다.
- 강남구 6억원 이하 아파트 비중: 2.6%(2021년) → 3.1%(2025년)
- 서초구 6억원 이하 아파트 비중: 2.8%(2021년) → 3.8%(2025년)
전문가들은 “서울 내에서도 양극단의 간극이 너무 커지고 있다”며 **”초양극화가 심화되면서 주택 시장 내 ‘중간 가격대’ 아파트가 사라지고 있다”**고 지적한다.
🔎 앞으로의 전망은?
1️⃣ 저가 아파트 증가 지속: 금리 인하나 정책적 개입이 없다면 외곽지역 저가 아파트 비중은 더욱 늘어날 가능성이 높다.
2️⃣ 초고가 아파트는 계속 상승: 강남·서초·용산 등은 자산가들의 수요가 꾸준해 50억 초과 단지는 계속 증가할 전망이다.
3️⃣ 중간 가격대 시장 위축: 6~9억 원대 아파트는 가격 하락으로 인해 점점 줄어들어 양극화가 더욱 뚜렷해질 가능성이 크다.
부동산 시장의 변화에 따라 ‘내 집 마련’ 전략도 달라져야 한다. 저가 아파트의 증가와 초고가 아파트의 확장은 주택 시장의 패러다임 변화를 의미하며, 실수요자와 투자자 모두 신중한 접근이 필요할 시점이다.
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