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최근 서울시와 국토교통부가 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체 아파트를 다시 토지거래허가구역으로 지정하면서 부동산 시장이 큰 충격에 빠졌습니다. 불과 한 달 만에 정책이 번복되면서 중개업계와 매수·매도자 모두 혼란스러운 상황입니다. 이번 조치가 시장에 미치는 영향과 앞으로의 전망을 이번 포스팅에서 살펴보겠습니다.
토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역이란 일정 규모 이상의 토지를 거래할 때 지방자치단체장의 허가를 받아야 하는 지역을 뜻합니다. 주거지역은 6㎡ 초과, 상업지역은 15㎡ 초과 토지를 거래할 경우 허가가 필요합니다. 또한 허가받은 주택은 매수자가 2년 동안 실거주해야 하는 의무가 부과됩니다.
이 때문에 해당 지역에서 투자 목적으로 주택을 매수하는 것이 어려워지고, 거래량이 급감하는 효과가 발생합니다.
강남3구·용산구 토지거래허가구역 재지정 배경
정부가 이번 조치를 내린 배경은 다음과 같습니다.
- 급등하는 집값 억제
- 최근 강남권 및 용산구 아파트값이 단기간에 급등했습니다. 특히 잠실, 반포, 용산 일대에서는 허가구역 해제 기대감으로 매물이 회수되거나 가격이 상승하는 움직임이 나타났습니다.
- 이에 따라 정부는 투기 수요를 차단하기 위해 다시 허가구역으로 묶었습니다.
- 갭투자 방지
- 허가구역에서는 매수자가 실거주해야 하기 때문에 갭투자가 사실상 불가능합니다.
- 전세를 끼고 집을 사려는 갭투자자들이 급증하자 이를 막기 위한 조치로 보입니다.
- 시장 안정화 목적
- 최근 부동산 시장이 다시 과열 조짐을 보이면서 정부가 선제적으로 개입했다는 분석이 나옵니다.
- 하지만 정책이 너무 자주 바뀌면서 시장의 혼란만 가중되고 있다는 지적도 있습니다.
토지거래허가구역 재지정 이후 시장 반응
매수·매도자의 혼란
- 급매물 증가
- 토허제 해제 기대감에 가격을 올렸던 매도자들은 재지정 발표 이후 급하게 가격을 낮춘 급매물을 내놓는 중입니다.
- 예를 들어 잠실 리센츠 84㎡는 32억 원에서 29억 원대까지 가격이 내려갔습니다.
- 반포동과 잠실 엘스에서도 1억~2억 원 낮춘 급매물이 나오고 있습니다.
- 매수자 관망세
- 반대로 매수자들은 “집값이 더 떨어질 것 같다”며 구매를 보류하는 분위기입니다.
- 토허제 해제 기대감으로 고점에서 매수한 사람들은 계약을 취소할 가능성도 있습니다.
잔금 대출 및 계약 파기 우려
- 금융당국이 추가로 대출 규제를 강화하면서 잔금 대출이 어려워질 가능성이 커졌습니다.
- 강남 대치동 등에서는 “대출이 안 나오면 집을 못 사는 것 아니냐”는 우려가 커지고 있습니다.
- 이미 거래된 매물이라도 대출이 막히면 계약 파기 사례가 속출할 수 있습니다.
용산구의 혼란
- 용산구는 이번에 처음으로 토지거래허가구역으로 지정되면서 매수자들의 문의가 폭주하고 있습니다.
- 23일까지 계약을 마쳐야 하는 상황에서 **”전세를 끼고 집을 사려 했던 투자자들이 초조해하고 있다”**는 반응이 나옵니다.
- 반면, 매도자들은 **”토허제 시행 후 집을 못 팔 수도 있어 가격을 내릴 수도 있다”**는 입장입니다.
향후 시장 전망
단기적으로 거래 절벽 예상
- 허가구역 지정으로 인해 강남3구와 용산구의 거래량이 급감할 가능성이 큽니다.
- 특히 투자 목적의 매수는 사실상 불가능해지면서 시장이 위축될 전망입니다.
- 급매물은 증가하지만 매수자들이 신중해지면서 거래 성사까지 시간이 걸릴 수 있습니다.
비규제지역으로 수요 이동 가능성
- 이번 규제에서 제외된 마포, 성동, 강동 등으로 매수세가 일부 이동할 가능성이 있습니다.
- 하지만 강남 집값이 하락하면 이 지역들도 영향을 받을 수 있기 때문에 적극적인 매수세가 나타날지는 미지수입니다.
전셋값 상승 우려
- 허가구역에서는 매매가 어려워지면서 전세 수요가 증가할 가능성이 있습니다.
- 전세 물건이 줄어들면서 강남·서초·송파·용산 지역의 전셋값이 상승할 수 있다는 우려도 나옵니다.
결론 및 대응 방안
이번 토지거래허가구역 재지정은 단기적으로 강남3구와 용산구의 거래를 위축시키고, 시장의 불확실성을 높일 가능성이 큽니다. 정책 신뢰도가 낮아지면서 매수·매도자 모두 혼란에 빠졌으며, 금융당국의 대출 규제까지 강화되면서 거래 절벽이 심화될 전망입니다.
✅ 매수자라면?
- 당분간 관망하는 것이 유리할 수 있습니다.
- 전세 시장을 함께 분석하여 실거주 목적의 매수를 고려하는 것이 좋습니다.
✅ 매도자라면?
- 급매로 팔아야 하는 경우 시장 가격을 면밀히 살피고 협상 전략을 세워야 합니다.
- 토허제 규제 완화 가능성을 염두에 두고 장기적인 대응이 필요합니다.
부동산 시장은 정책 변화에 따라 큰 영향을 받는 만큼 신중한 대응이 필요합니다. 이번 허가구역 지정이 집값 안정화로 이어질지, 아니면 또 다른 풍선효과를 낳을지 주목해야 합니다.
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