최근 정부와 서울시가 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전역을 토지거래허가구역으로 확대 지정했다. 이는 강남 지역을 중심으로 집값이 급등하고, 갭투자(전세를 끼고 주택을 매입하는 투자 방식) 가 늘어나는 등 시장 과열 조짐이 나타났기 때문이다. 이번 조치가 어떤 영향을 미칠지 이번 포스팅에서 분석해본다.

토지거래허가구역 확대의 배경

강남3구 집값 급등과 갭투자 증가

서울시는 지난달 강남권 일부 지역(잠실·삼성·대치·청담)의 토지거래허가구역을 해제했지만, 이후 강남3구의 아파트 가격이 급등했다.

• 집값 상승률 증가:
  한국부동산원에 따르면 강남3구 아파트 매매가격 상승률은 해제 전 0.08%에서, 해제 후 0.69%까지 증가했다.
• 외지인 투자 비중 증가:
  국토교통부 자료에 따르면 지난달 강남3구 아파트 매수자의 62.4%가 강남3구 외 지역 거주자였다.
• 갭투자 급증:
  갭투자 비율도 35.2%에서 43.6%로 증가하며, 시장 과열을 더욱 부추겼다.

금융당국의 대출 규제 강화

정부는 갭투자를 억제하기 위해 대출 규제를 강화하고 있다.

• 전세자금대출 보증비율 축소: 주택도시보증공사(HUG)의 전세자금대출 보증비율을 기존 100%에서 90%로 낮추는 조치를 5월부터 시행한다.
• 정책대출 금리 인상 가능성: 디딤돌 대출 등 정책대출이 시장 과열을 유발하면 대출금리를 추가로 인상할 가능성이 있다.
• 은행별 대출 제한: SC제일은행, NH농협은행 등이 다주택자의 대출 제한 조치를 발표했다.

토지거래허가구역 지정의 효과

부동산 거래 위축 가능성

토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 부동산 거래 시 구청장의 허가를 받아야 한다. 또한, 2년 실거주 의무가 부과되므로 투기 목적의 매입이 어려워진다. 이에 따라,

• 강남3구 및 용산구의 주택 거래량이 감소할 가능성이 크다.
• 다만, 이미 상승한 집값은 유지되거나 추가 상승할 가능성도 있다.

풍선효과 발생 우려

강남3구와 용산구에서 매매가 어려워지면, 인접 지역으로 투자 수요가 이동하는 풍선효과가 나타날 수 있다.

• 마포·성동·광진·동작구 등에서 부동산 가격 상승 가능성이 제기된다.
• 시장에서는 강동구 ‘올림픽파크포레온’, 광진구 ‘롯데캐슬이스트폴’ 등이 수혜 단지로 주목받고 있다.
• 전세시장 불안정성 증가

갭투자가 제한되면 전세 매물 공급이 줄어들어 전세가격 상승을 초래할 수 있다.

• 전문가들은 토지거래허가구역 지정이 전세시장에도 영향을 미쳐 전월세 가격 상승을 유발할 가능성이 높다고 지적한다.
• 특히, 실거주 의무로 인해 전세 매물이 감소할 가능성이 크다.

향후 전망 및 대응책

추가 규제 가능성

서울시는 향후 시장 상황에 따라 토지거래허가구역을 추가 지정할 가능성을 열어두고 있다.

• 현재 강남3구·용산구에만 지정된 조정대상지역 및 투기과열지구를 확대할 계획도 검토 중이다.
• 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되면 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 규제가 강화된다.

전문가들의 전망

부동산 전문가들은 이번 조치가 단기적인 시장 안정 효과는 있을 수 있지만, 장기적으로는 변동성을 키울 수도 있다고 지적한다.

• 강남3구·용산구 집값 하락 가능성은 낮다.
  • 금리 인하 기대감, 공급 부족, ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상으로 가격이 쉽게 하락하지 않을 전망이다.
• 인접 지역으로 수요 이동이 예상된다.
  • 마포·성동·광진·동작 등으로 투자 수요가 분산될 가능성이 크다.
• 전세 시장 불안 가능성 존재.
  • 실거주 의무로 인해 전세 공급이 줄면서 전셋값이 오를 가능성이 있다.

실수요자의 대응 전략

부동산 시장이 규제와 정책 변화에 따라 유동적으로 움직이는 만큼, 실수요자들은 신중한 접근이 필요하다.

• 매입 계획이 있다면?
  • 토지거래허가구역 내 주택을 매입하려면 2년 실거주 요건을 고려해야 한다.
• 전세를 고려하는 경우?
  • 전세 매물 감소 가능성을 고려하여 대체 주거지를 미리 확보하는 것이 중요하다.
• 투자자라면?
  • 인접 지역으로 투자 수요가 이동하는 풍선효과를 고려한 전략이 필요하다.

마치며

정부와 서울시의 강남3구·용산구 토지거래허가구역 확대 조치는 단기적으로는 부동산 시장의 안정화를 목표로 하지만, 거래 위축, 풍선효과, 전세시장 불안정 등의 부작용도 예상된다.

부동산 시장의 변동성이 커지고 있는 만큼, 실수요자들은 신중한 접근이 필요하며, 투자자들은 시장 흐름을 면밀히 분석하여 대처해야 할 것이다.

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