강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체가 토지거래허가구역으로 지정되면서 부동산 시장이 요동치고 있다. 이번 규제의 영향과 전망을 이번 포스팅에서 자세히 분석해 본다.

토지거래허가제 확대 지정, 시장은 혼란

서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구가 토지거래허가구역(이하 토허제)으로 확대 지정되면서 부동산 시장이 큰 변화를 맞이하고 있다. 이번 조치로 약 2200개 단지, 40만 가구가 영향을 받게 되며, 오는 24일부터 체결되는 신규 매매 계약분부터 적용된다.

토허제 지정 지역에서는 일정 면적 이상의 주택을 매입할 경우, 관할 구청의 허가를 받아야 한다. 특히 갭투자(전세를 낀 매매)가 불가능해지면서, 실수요자와 투자자 모두 혼란을 겪고 있다.

한편, 일부 부동산 전문가들은 이번 조치가 예상보다 강경하다는 평가를 내놓고 있다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “이미 조정대상지역으로 묶여 있어 거래가 위축된 지역까지 포함되면서 시장이 더욱 경직될 가능성이 높다”고 분석했다.

실수요자들의 고민과 불안감 증가

이번 규제는 투자자뿐만 아니라 실수요자들에게도 영향을 미치고 있다. 특히, 대출을 통해 집을 구하려던 사람들은 더욱 난처한 상황에 놓였다.

• 전세를 끼고 집을 구매한 직장인 A씨는 “대출 규제 강화로 인해 계획했던 자금 조달이 어려워질까 봐 걱정된다”며 정부 정책의 갑작스러운 변화에 대한 불안을 토로했다.
• 송파구 신천동에 거주하는 B씨는 “내년에 초등학교에 입학하는 아들을 위해 집을 매입하려 했지만, 집값이 급등해 포기했다”고 말했다.
• 서초구에 거주하는 C씨는 “10년 동안 살던 아파트를 팔고 인근 지역으로 이사하려 했지만, 거래가 위축되면서 이사 계획이 불투명해졌다”고 우려했다.

이처럼 이번 조치는 실수요자들에게도 상당한 불확실성을 야기하고 있다.

단기적 거래 폭증 가능성

부동산 시장에서는 오는 24일 규제 시행 전까지 매매 계약이 급증할 가능성이 높다고 보고 있다.

• 규제 시행 전 갭투자를 마무리하려는 매수자들이 계약을 서두르고 있다.
• 거래를 취소하거나 계약 시점을 앞당기는 경우가 발생하면서 단기적인 시장 혼란이 예상된다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “봄 이사철을 앞두고 거래가 한동안 위축될 것이며, 시행 전 5일간 계약이 폭증할 가능성이 높다”고 전망했다.

풍선효과 발생 가능성

규제가 특정 지역에 집중되면서, 주변 지역으로 투자 수요가 이동하는 이른바 **‘풍선효과’**도 우려된다.

• 강동구, 마포구, 성동구 등 규제에서 제외된 지역으로 투자 수요가 몰릴 가능성이 있다.
• 토허제 지역에서는 2년 실거주 요건이 추가되면서 전세 매물이 줄어들고, 전세 가격 상승이 예상된다.
• 이에 따라 실수요자들이 서울 내 집을 마련하기 더욱 어려워질 수 있다.

장소희 신한투자증권 부동산팀 수석연구원은 “이번 규제 강화로 인해 일부 지역에서 가격 상승이 나타날 수도 있다”며 풍선효과를 경고했다.

부동산 시장의 향후 전망

이번 토허제 확대 지정은 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다.

• 단기적으로 매물 부족과 거래 감소가 예상된다.
• 장기적으로 일부 규제에서 제외된 지역으로 투자 수요가 몰릴 가능성이 크다.
• 전세 시장에서는 매물 감소로 인해 가격이 오를 가능성이 높다.
• 정부의 추가 규제 여부에 따라 향후 부동산 시장의 방향성이 결정될 전망이다.

한편, 서초구와 용산구 등 이번에 새롭게 지정된 지역에서는 “왜 강동·마포·성동구는 제외되었나”, “6개월 후엔 또 해제되는 거냐” 등의 불만이 나오고 있다. 이는 정부 정책의 신뢰성에 대한 문제를 다시금 부각시키고 있다.

정부의 역할과 대책 마련 필요

이번 조치는 투기 억제를 목표로 하고 있지만, 실수요자의 피해를 최소화하기 위한 대책 마련도 필요하다.

• 단기적으로 대출 규제 완화 및 금융 지원 대책 검토
• 실수요자를 위한 예외 조항 마련
• 전세 시장 안정화를 위한 공급 확대

이와 함께 정부가 일관된 정책 기조를 유지하는 것이 중요하다. 부동산 정책이 단기간에 반복적으로 바뀔 경우 시장의 신뢰를 잃고, 불확실성이 커질 가능성이 크기 때문이다.

결론: 실수요자 보호와 시장 안정이 관건

이번 강남 3구·용산구 토지거래허가제 확대 지정은 부동산 시장에 큰 변화를 가져왔다.

✔ 단기적으로 거래 위축과 시장 혼란이 예상된다.
✔ 실수요자들의 불안이 커지고 있으며, 대출 규제와 맞물려 자금 조달이 어려워지고 있다.
✔ 일부 지역에서는 풍선효과로 인해 가격 상승이 나타날 가능성이 크다.
✔ 정부의 지속적인 대책 마련과 시장 안정화 정책이 필요한 시점이다.

실수요자 보호와 시장 안정 사이에서 균형 잡힌 정책 운영이 절실하다. 앞으로의 정책 방향에 따라 서울 부동산 시장의 흐름이 결정될 것이다.