서울시가 강남 3구와 용산구를 토지거래허가구역으로 지정하면서 입주권 거래 시 실거주 2년 의무를 충족해야 하는 문제가 발생했다. 철거 예정 주택의 실거주 의무 충족 방법과 대안을 이번 포스팅을 통해서 알아본다.
서울시 토지거래허가구역 지정과 실거주 2년 의무
서울시는 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 **토지거래허가구역(토허구역)**으로 지정했다. 이 조치로 인해 해당 지역의 정비사업지에서 입주권 거래 시 실거주 2년 의무가 발생하면서 혼란이 빚어지고 있다.
특히, 이미 착공을 했거나 철거를 앞둔 주택의 경우 실거주 요건을 맞추는 것이 불가능한 상황이다. 그렇다면 이런 경우에는 어떻게 해야 할까?
실거주 2년 의무란?
정부는 부동산 투기 방지와 실거주 목적의 주택 보유를 장려하기 위해 입주권 취득 후 2년간 실거주 의무를 부과하고 있다.
실거주 2년 의무 적용 대상
- 토지거래허가구역 내 입주권 거래자
- 취득일로부터 2년간 해당 주택에서 실거주해야 함
하지만 철거 예정 주택의 경우 물리적으로 실거주가 불가능하기 때문에 이 규정이 현실적으로 적용되기 어렵다는 문제가 제기되고 있다.
강남구 개포동의 사례
강남구 개포동 ‘개포주공5단지’의 경우 오는 8월 관리처분계획 인가를 목표로 하고 있다.
- 관리처분계획 인가 후에는 주택이 아닌 입주권 형태로 거래됨
- 강남구 개포동은 3월 24일부터 토지거래허가구역으로 지정 예정
- 입주권 거래 시 취득일로부터 2년간 실거주 의무 부과
문제점
관리처분계획 인가 이후 철거까지는 보통 1년 정도 소요된다.
예를 들어, 8월에 입주권을 구입한 매수자가 1년간 거주하다가 내년 8월 철거로 인해 이주를 해야 한다면 2년 실거주 요건을 채울 수 없게 된다.
따라서 실거주 요건을 채우지 못한 상태에서 입주권이 거래 불가능한 상황이 발생한다.
용산구 한남3구역의 상황
용산구 한남3구역도 비슷한 문제를 겪고 있다.
- 지난달부터 철거가 진행 중
- 입주권 양도 요건을 갖춘 조합원이 극소수
- 강남 3구와 용산구는 투기과열지구로 지정
투기과열지구 규정
- 재건축 조합설립인가 전까지 입주권 거래 가능
- 재개발 관리처분계획 인가 전까지 입주권 거래 가능
- 이후에는 “10년 보유, 5년 거주” 요건 충족 조합원만 입주권 거래 가능
즉, 철거가 시작된 후에는 입주권을 사고팔기가 더욱 까다로워지는 것이다.
실거주 의무 2년 충족 방안
현재 국토교통부와 서울시는 이러한 문제를 해결하기 위해 대안을 검토 중이다.
“준공 후 실거주” 방식 도입 검토
서울시는 토지거래허가구역 내 입주권을 거래할 때 **”준공 후 2년 실거주”**를 조건으로 허가하는 방안을 논의하고 있다.
- 기존 규정: 입주권 취득 후 2년 실거주
- 변경 가능성: 준공 후 실거주 2년 확약 시 거래 허가
이 방식이 도입되면 철거된 주택의 실거주 불가 문제를 해결할 수 있다.
실거주 예외 조항 마련
입주권 소유자가 철거로 인해 실거주가 불가능한 경우 예외 규정을 적용하는 방안도 고려될 수 있다.
- 예외 조항을 통해 재건축·재개발 기간 동안의 실거주를 면제
- 단, 일정 요건을 충족하는 경우에만 적용 가능
앞으로의 전망
서울시의 이번 조치는 투기 방지 및 부동산 시장 안정화를 목표로 하지만, 현실적으로 실거주 2년 의무를 맞추기 어려운 사례가 많다.
현재 국토부와 지자체에서 관련 규정을 검토 중이며, “준공 후 실거주 2년 허용”과 같은 보완책이 마련될 가능성이 크다.
결론: 실거주 2년 의무, 해결책은?
현재 토지거래허가구역 내 입주권 거래 시 실거주 2년 의무가 부과되면서 철거 예정 주택 소유자들에게 현실적인 어려움이 발생하고 있다.
해결 방안
✅ 준공 후 2년 실거주 허용 가능성
✅ 실거주 예외 조항 도입 가능성
입주권 거래를 고려하는 경우, 변경될 가능성이 있는 정책을 지속적으로 확인하고, 부동산 전문가 및 공인중개사의 조언을 받는 것이 필수적이다.
✔️ 향후 서울시 및 국토부의 최종 결정을 지켜보면서 신중한 거래 전략을 세우자!