최근 서울 부동산 시장에 큰 파장을 일으킨 뉴스가 하나 있다. 바로 정부와 서울시가 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전역을 토지거래허가구역으로 지정한 것이다. 이 조치는 2025년 3월 24일부터 6개월간 적용되며, 사실상 ‘갭투자’를 막겠다는 강력한 신호로 해석된다. 그 여파는 시장에 즉각적으로 반영되고 있다.

그렇다면 이 규제의 핵심은 무엇이며, 시장은 어떻게 반응하고 있을까?
이번 포스팅에서는 정책의 핵심 내용, 시장 반응, 집주인과 매수자의 움직임, 앞으로의 전망까지 낱낱이 살펴본다.

토지거래허가구역 지정, 무엇이 달라지나?

실거주 의무로 갭투자 차단

토지거래허가구역이란, 일정 구역 내에서 부동산을 거래하려면 관할 지자체장의 허가를 받아야 하는 제도다. 특히 주택의 경우 2년간 실거주 의무가 부과돼 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 사실상 불가능해진다. 이로 인해, 단기 시세차익을 노리는 투자 수요는 빠르게 줄어들게 된다.

규제 적용 지역: 서울 부동산의 핵심

이번에 규제 대상으로 지정된 지역은 서울에서도 ‘핵심 중의 핵심’이라 할 수 있는 강남3구와 용산구다. 특히 잠실, 삼성, 대치, 청담 등 ‘잠삼대청’ 지역은 규제 해제 한 달 만에 다시 묶이며 투자자와 집주인 모두 큰 혼란에 빠졌다.

시장의 즉각적인 반응

호가 급락…최대 3억 하락 사례도

잠삼대청 지역은 토지거래허가구역 해제 이후 불과 두 달 만에 3억원 가까이 상승했던 곳이다. 그러나 이번 규제 발표 이후, 잠실 엘스 아파트(전용 84㎡)는 30억에서 27억으로 하루 만에 3억 하락한 매물이 등장했다. 대치동 래미안대치팰리스, 도곡렉슬도 1억~2억원 수준의 급락 매물이 나타났다.

매물 급증…‘팔아야 한다’는 심리 확산

정부 발표 하루 만에 강남3구·용산 아파트 매물은 2만4646건으로 전일 대비 0.7% 증가했다. 특히 송파구는 2.5% 늘며 서울 자치구 중 가장 큰 증가율을 기록했다.
이는 매도 시기를 앞당기려는 집주인의 심리와 맞물린 현상이다.

혼란스러운 집주인 vs. 기회 노리는 매수자

불안에 떠는 집주인

일부 집주인들은 이미 갈아탈 집을 샀지만 기존 주택은 팔지 못한 상황이다. 이들에게 토지거래허가구역 지정은 사실상 청천벽력이다.
공인중개사들은 “이제 제 날짜에 집을 팔지 못할까봐 걱정하는 문의가 많다”고 입을 모은다.

계약 취소 속출…‘상투 잡았다’ 인식 확산

호가가 급락하면서 최근 계약을 체결한 매수자 중 일부는 계약을 취소하려는 움직임도 보이고 있다. ‘이미 더 싸게 나온 매물이 있는데 위약금을 물고 다시 사는 게 낫다’는 판단이기 때문이다.

규제를 피한 지역…마포·성동은 반사이익?

강남·용산과 달리 규제 대상에서 벗어난 지역은 분위기가 사뭇 다르다.
마포구 마포프레스티지자이는 하루 사이 호가가 5000만원 올랐고, 마포더클래시는 3000만원 인상된 매물이 등장했다.

이는 일부 수요가 규제를 피해 비규제 지역으로 이동하고 있음을 시사한다.

향후 시장은 어떻게 움직일까?

단기적 조정, 중장기 반등 가능성

양지영 신한투자증권 팀장은 “단기적으로는 거래 위축과 가격 하락이 예상되지만, 기준금리 인하 가능성과 심각한 공급 부족을 고려할 때 **중장기적으로 반등할 가능성도 있다”고 밝혔다.

실수요자 중심의 시장 재편

이번 규제로 인해 투자 수요는 위축되고 실수요자 중심의 거래로 재편될 것이다. 정부의 목적대로 시장 안정 효과는 당분간 기대할 수 있을 것으로 보인다.

결론: 강남3구 부동산, 지금은 전환점

정부의 토지거래허가구역 확대 지정은 시장에 큰 전환점을 만들고 있다.
호가 하락, 매물 급증, 투자 수요 위축 등 즉각적인 반응이 나타나고 있으며,
이는 단기적으로는 매수자에게 기회, 장기적으로는 시장 재편의 신호탄이 될 수 있다.

지금이야말로 투자자와 실수요자 모두에게 신중한 판단이 필요한 시점이다.
당장의 시장 흐름뿐 아니라, 정책 방향, 금리, 공급 등 복합 요소를 고려한 전략이 요구된다.