서울 강남권을 중심으로 부동산 시장에 다시 대폭 강력한 규제가 시작됐다. 2024년 하반기, 서울시는 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 재지정했다. 이는 갭 투자를 중심으로 한 투기 수요 급증에 따른 조치다.

부동산 시장이 요동치는 가운데, 이번 규제는 단순한 지역 지정 그 이상이다. 왜 이런 조치가 내려졌는지, 그리고 시장에는 어떤 영향을 미치는지 이번 포스팅에서 자세히 살펴보자.

토지거래허가구역이란?

정의와 목적

토지거래허가구역은 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 관할 지자체장의 허가를 받아야 하는 제도다. 주된 목적은 투기 억제와 시장 안정화다.

주택 매매에도 적용되는 이유

최근에는 **전세를 활용한 매매(갭 투자)**가 투기 수단으로 악용되면서, 실거주가 아닌 목적의 거래를 차단하기 위한 거래 허가제 확대 적용이 이루어지고 있다.

갭 투자, 왜 문제가 되었나?

갭 투자란 무엇인가?

갭 투자는 전세보증금을 끼고 매매하는 방식이다. 예를 들어 10억짜리 아파트의 전세가가 7억이면, 3억만 투자해서 집을 살 수 있다. 가격이 오르면 적은 투자로 큰 시세 차익을 노릴 수 있다.

투기로 전락한 갭 투자

처음엔 실수요자나 1주택자의 ‘갈아타기 수단’이었지만, 집값이 급등한 시기엔 다주택자의 투기 수단으로 전락했다. 단기간에 수십 채를 전세 끼고 사들인 뒤, 가격 상승만을 노리는 투자자도 많았다.

정부의 강력한 대응: 토지거래허가구역 확대

왜 갑자기 다시 규제?

서울시는 불과 한 달 전 일부 지역을 토지거래허가구역에서 해제했다. 하지만 이후 갭 투자 비율이 급증하며, 집값이 단기간에 과도하게 상승했다. 이에 따라 정부와 서울시는 초강수 규제 카드를 꺼냈다.

• 1월 강남 3구 갭 투자 비율: 35.2%
• 2월 갭 투자 비율: 43.6%
  → 단 한 달 만에 8.4%p 급증

지정 지역: 강남 3구 + 용산구 전역

이번 조치로 서울 핵심지역 대부분이 허가구역으로 묶이며, 사실상 갭 투자를 차단하는 효과를 노린 것이다.

갭 투자 규제의 추가 카드: 대출 규제

전세 대출 활용 차단

정부는 단순히 허가제만으로 부족하다고 판단, 조건부 전세 대출도 막기 시작했다.

• 전세를 놓은 집 담보 대출 차단
• 전세금을 잔금으로 활용하는 조건부 전세 대출 중단
• NH농협, 하나은행 등 대출 중단 선언

실수요자까지 피해?

일부 실수요자, 특히 학군지 중심의 전세 끼고 집을 사려던 사람들도 영향을 받게 되면서 실수요 위축 우려도 존재한다.

시장 반응: 혼란과 급매물 증가

급매물 등장

규제 시행 전, 매도자들은 가격을 수억 원씩 낮춘 급매물을 쏟아내고 있다.

• 잠실 리센츠 84㎡: 33억 → 30.5억
• 반포 래미안 원베일리: 5억 하락 매물 등장

매수자 관망세

반면 매수자들은 “가격 더 떨어질 것 같다”며 거래 관망 중이다. 이는 거래 절벽으로 이어질 수 있는 가능성을 내포한다.

반사 이익 기대 지역과 추가 규제 우려

마포·성동·강동구 등

규제에서 벗어난 지역에서는 반사 이익 기대감이 커지고 있다. 일시적 투자 수요가 몰릴 가능성이 크다.

추가 규제 가능성

정부는 이들 지역의 움직임을 예의주시하고 있으며, 투기 조짐이 보이면 추가 규제도 불사할 것으로 보인다.

결론: 시장 안정 vs. 실수요 위축

이번 토지거래허가구역 확대 조치는 정부의 ‘갭 투자와의 전쟁’ 선언이라 할 수 있다. 시장 과열을 미연에 차단하려는 강한 의지다. 그러나 이 과정에서 실수요자까지 고통받는 부작용은 피하기 어려울 전망이다.

정부는 시장 혼란을 최소화하면서도 실거주 중심의 주택 정책을 지속해야 할 것이다.

👉 앞으로 어떤 지역이 추가로 규제 대상이 될까? 시장의 다음 움직임을 예의주시해야 한다.
📌 실수요자라면, 변화하는 정책에 민감하게 반응하고 현명한 의사결정을 준비하자!