2025년 3월, 정부는 한 달 만에 토지거래허가구역 해제 정책을 번복하며 다시 강남3구와 용산구 일대를 규제구역으로 묶었습니다. 이 같은 조치는 단기적으로 서울 아파트값의 급등세를 잠재우는 데 일정 효과를 보였지만, 시장의 본질적인 흐름은 여전히 복잡하게 얽혀 있습니다. 이번 포스팅에서는 규제의 실제 효과와 장기적인 시장 흐름을 깊이 있게 분석합니다.

토지거래허가구역 확대의 단기 효과

강남3구 상승세 급제동

한 달 전만 해도 7년 만에 최대 상승폭을 기록했던 강남3구(강남·서초·송파구)는 토허제 재지정 이후 상승세가 뚜렷하게 꺾였습니다. 특히 송파구는 58주 만에 가격 하락세로 전환되며 규제의 단기 효과를 입증했습니다. 이른바 ‘잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담)’ 지역의 급매물이 빠르게 소진되면서 시세가 일시적으로 낮아진 결과입니다.

매물 감소 현상

2025년 3월 기준, 송파구의 매물은 불과 일주일 사이에 18% 감소했고, 서초구와 강남구도 각각 11%, 7% 줄었습니다. 새로 지정된 용산구도 같은 기간 8%나 매물이 감소했습니다. 이는 시장이 단기적으로 위축되었음을 시사합니다.

정책 효과는 일시적? 장기적 흐름은 달라

과거 사례로 본 토허제의 장기 효과

2020년 토허제로 처음 묶인 잠삼대청 지역의 데이터를 보면, 거래량은 급감했지만 가격은 오히려 더 올랐습니다. 예컨대, 잠실동은 거래량이 80% 급감하는 동안 가격은 23% 상승, 대치동 역시 거래량은 60% 줄었지만 가격은 24% 상승했습니다. 이는 거래 위축이 곧바로 가격 하락으로 이어지지 않음을 보여줍니다.

왜곡된 시장 구조

토허제는 실수요 중심의 지역에 공급을 인위적으로 제한하면서 거래 경직성을 초래합니다. 이로 인해 드물게 성사되는 거래가 곧 ‘신고가’로 기록되어 시장 시세로 자리 잡게 됩니다. 결국 규제의 본래 목적과는 다르게 가격 왜곡을 초래하는 셈입니다.

‘똘똘한 한 채’ 현상의 심화

강남3구는 여전히 매력적

강남3구는 여전히 재건축 호재, 최고 수준의 학군, 우수한 입지라는 3박자를 갖춘 ‘상급지 중 상급지’입니다. 세금 규제와 대출 제한이 강화되면서 다주택 보유가 어려워진 상황에서 실수요자들은 ‘가장 확실한 지역’에 집중할 수밖에 없습니다.

전문가들 역시 “정부의 규제가 오히려 강남3구가 오를 수밖에 없는 지역이라는 점을 확인시켜주는 결과”라며 ‘정부 인증 상승 지역’이라는 표현을 쓰기도 합니다.

수요 이동 가능성과 대체 지역

주변 지역으로 번지는 수요

이번에 구 단위로 확대 지정된 토허제로 인해 동 단위 간 ‘키 맞추기’는 사실상 불가능해졌습니다. 이에 따라 규제에서 제외된 인접 지역으로 수요가 이동할 가능성이 큽니다.

• 마포구, 광진구, 동작구
• 성수동 제외 성동구
• ‘뒷구정’ 옥수동, ‘서반포’ 흑석동

이미 이들 지역은 2억 원 이상 호가가 상승한 상태로, 갭투자 수요가 유입되고 있습니다.

마치며: 규제가 전부는 아니다

토지거래허가구역의 확대는 단기적으로 시장을 진정시키는 데 효과가 있을 수 있습니다. 하지만 실수요가 탄탄하고 입지가 우수한 지역에서는 오히려 **‘정부 인증 프리미엄’**이 붙으며 장기적인 상승세를 강화할 가능성이 큽니다. 또한 규제에서 벗어난 지역으로의 수요 이동은 서울 전체의 가격 구조 재편을 일으킬 수 있습니다.

👉 Takeaway:
부동산 시장은 단순한 규제로 조정되기 어렵습니다. 특히 강남3구처럼 수요가 확실한 지역은 규제가 오히려 가치를 재확인시켜주는 계기가 될 수 있습니다. 서울의 아파트 시장을 바라볼 때, 단기 정책보다 수요의 본질과 시장 흐름을 이해하는 것이 더 중요합니다.

📌 Call to Action:
강남3구와 서울 핵심 지역에 대한 투자 혹은 실거주를 고려하고 있다면, 규제의 단기 효과에 휘둘리지 말고 중장기적인 시각에서 판단하는 것이 필요합니다. 더 깊이 있는 부동산 분석이 필요하다면 이 블로그를 구독해 주세요!