서울 재개발 시장이 다시 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 이후 규제를 피해 갈 수 있는 한남뉴타운 재개발 빌라나 방배동 재건축 구역으로의 투자 수요가 급증하고 있습니다. 실제로 시장에서는 “집값 상승 보증수표”라는 표현까지 나올 정도입니다. 이번 포스팅에서는 서울 주요 재개발 지역의 투자 흐름과 향후 시장 전망을 짚어보겠습니다.

토지거래허가구역 지정이 불러온 시장의 변화

서울시가 강남3구와 용산구 전역을 토지거래허가구역으로 지정하면서 시장은 빠르게 반응했습니다. 아파트 매매가 까다로워지자, 규제 대상에서 벗어난 재개발 빌라와 주택에 대한 수요가 급증한 것입니다.

비아파트 투자 수요의 급증

특히 한남뉴타운은 전체가 토지거래허가구역에 포함되었음에도 불구하고, 빌라와 단독주택 등 비아파트 매물은 규제 적용을 받지 않습니다. 이에 따라 실거주 요건이 필요 없는 투자자들에게 매력적인 대안으로 부상했습니다.

한남뉴타운 한남4·5구역, 투자 수요 집중

한남4구역: 삼성물산 시공사 확정

2025년 현재 한남4구역은 이미 시공사로 삼성물산이 확정되었고, 조합은 3월 29일에 사업시행계획 수립을 위한 정기총회를 앞두고 있습니다. 이는 재개발 사업의 중후반 단계로, 아파트 입주 가능성이 높은 매물로 분류되며 가격도 빠르게 상승 중입니다.

• 올해 초 대비 가격 5억 원 이상 상승
• 실매물 품귀 현상

한남5구역: 입찰 예정, 향후 상승 여력

한남5구역은 5월에 시공사 선정을 앞두고 있으며, 6월에는 사업시행계획 인가 신청이 예정되어 있습니다. 아직 조합원 분양 신청 전 단계인 만큼, 조합원 지위 승계 가능한 매물에 투자자들의 관심이 쏠리고 있습니다.

방배동 재건축 구역, 중산층 투자자의 대안

방배13·14구역, 착공 지연으로 거래 가능

서초구 방배동의 방배13·14구역은 관리처분인가를 이미 받았지만, 착공이 3년 넘게 지연되고 있어 현재 거래가 가능합니다. 실거주 의무도 없고, 입주가 빠르다는 점에서 자금 여유가 비교적 적은 투자자들의 대체 투자처로 부상하고 있습니다.

• 방배13구역: 33평 아파트 권리 기준 매물 호가 24억 원
• 연초 대비 약 3~4억 원 상승

방배15구역까지 투자 수요 확산

사업 진행이 다소 느린 방배15구역까지도 매수세가 번지고 있어, 향후 가격 상승 가능성도 함께 주목받고 있습니다.

풍선효과와 투자 전략

토지거래허가제는 규제가 아닌 기회?

전문가들은 토지거래허가구역 지정 자체가 오히려 해당 지역의 향후 가치 상승을 암시하는 신호로 받아들여진다고 분석합니다. 쉽게 말해, 정부가 ‘앞으로 오를 지역’을 미리 찍어준 셈이라는 겁니다.

“토지거래허가제는 실거주 없이 아파트를 매수할 수 있는 방법을 찾으려는 수요를 자극하고 있다.”

재개발 빌라, 언제 아파트가 되나?

전문가에 따르면 재개발 빌라의 경우 5년에서 길게는 7년 이내 아파트 입주가 가능한 경우가 많습니다. 조합원의 권리를 승계받을 수 있는 매물에 투자하면 실질적인 아파트를 확보한 것과 비슷한 효과를 기대할 수 있습니다.

투자 시 유의사항

• 조합원 지위 승계 가능 여부를 반드시 확인해야 함
• 사업 단계에 따른 리스크 파악 필요 (사업시행인가 전인지, 관리처분인가 후인지 등)
• 수십억 원대의 투자금이 필요하므로 자금 여력 분석 필수
• 실거주 요건 또는 전매제한 여부도 체크

마치며: 서울 재개발, 지금이 기회인가?

서울 재개발 시장은 지금 규제를 피한 틈새 투자처로서 재개발 빌라와 재건축 사업장이 다시 주목받고 있습니다. 한남뉴타운 한남4·5구역과 방배13·14구역 등은 향후 수년 내 아파트 전환 가능성과 함께 투자자들에게 매력적인 선택지로 자리 잡고 있습니다. 하지만 투자에는 항상 리스크가 따르므로, 사업 단계 및 조합 규정 등을 철저히 파악하고 신중히 접근해야 합니다.

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