‘인천의 강남’으로 불리며 부동산 시장에서 높은 인기를 끌었던 송도. 그러나 2022년 정점을 찍은 이후 3년째 집값 하락세가 이어지고 있습니다. 한때 수백 대 1의 경쟁률을 기록하며 ‘송도 불패’ 신화를 만들어냈던 곳이지만, 현재 송도 아파트 매매가는 최고가 대비 절반 이상 하락한 상황입니다. 과연 송도 부동산 시장의 상승과 하락을 결정짓는 요인은 무엇일까요? 이번 포스팅에서 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.

송도 아파트, 왜 이렇게 많이 떨어졌을까?

① 공급 물량 증가가 원인일까?

부동산 시장에서는 ‘물량 앞에 장사 없다’는 말이 있습니다. 즉, 공급이 많아지면 자연스럽게 가격이 하락한다는 의미죠. 하지만 송도는 공급 물량 증가에도 불구하고 과거 두 차례의 상승장에서 집값이 오르는 모습을 보였습니다.

• 2005년~2007년: 송도 신도시 개발로 인해 6653가구가 입주했지만, 아파트 가격은 2배 이상 상승했습니다.
• 2019년~2021년: 3년간 1만 7513가구가 공급됐음에도 불구하고 송도 아파트 가격은 상승세를 보였습니다.

즉, 단순히 입주 물량 증가가 송도 집값 하락의 주요 원인은 아니라는 것입니다.

② 금리 인상 영향? 아니다!

통상적으로 금리가 오르면 부동산 가격이 하락하는 경향이 있습니다. 하지만 송도는 예외였습니다.

• 2005년~2007년: 한국은행 기준금리가 3.25% → 4.75%로 상승하는 동안 송도 아파트 가격은 계속 올랐습니다.
• 2015년~2019년: 기준금리가 1.25~1.75%로 낮았음에도 송도 아파트 가격은 오르지 않았습니다.

결국 금리 변화도 송도 집값을 결정짓는 절대적인 요소가 아니었던 셈입니다.

송도 집값의 결정적 요인: ‘서울 부동산 규제’

송도의 부동산 가격은 서울의 부동산 규제와 밀접한 관계를 가지고 있습니다.

① 1차 상승기 (2005~2007년)

• 당시 노무현 정부는 강력한 부동산 규제를 도입했습니다.
• 6억 원 초과 아파트 종부세 부과, 재건축 초과이익 환수제, 양도세 중과 등의 정책이 시행되면서 서울 부동산 시장이 위축되었습니다.
• 이에 따라 투자금이 상대적으로 규제가 덜한 송도로 유입되면서 집값이 급등했습니다.

② 2차 상승기 (2019~2021년)

• 문재인 정부는 15억 원 초과 아파트 대출 금지, 9억 원 초과 아파트 LTV 축소 등의 규제를 시행했습니다.
• 강남 아파트 거래가 둔화되면서 대체 투자처로 송도가 주목받았고, 가격이 상승했습니다.

③ 최근 하락기 (2022년~현재)

• 윤석열 정부가 들어선 후, 서울 부동산 규제가 완화되었습니다.
• 이에 따라 투자금이 다시 서울로 빠져나가면서 송도 집값이 하락세를 보이고 있습니다.

즉, 서울의 부동산 규제가 강해지면 송도 집값이 상승하고, 규제가 완화되면 하락하는 패턴이 반복되고 있습니다.

송도 부동산 시장의 미래 전망

① 단기적으로 반등 어려움

• 최근 서울 강남·송파 일부 지역의 토지거래허가구역 해제로 인해 서울 부동산 시장이 다시 활기를 띠고 있습니다.
• 이에 반해 송도는 투자금 유입이 적어 단기적인 반등은 쉽지 않을 것으로 보입니다.

② GTX-B 개통이 변수

• 향후 GTX-B 노선이 개통되면 송도의 서울 접근성이 크게 개선됩니다.
• 이에 따라 장기적으로 송도 부동산 시장이 회복될 가능성이 있습니다.

결론: 송도 집값, 앞으로 어떻게 될까?

송도 부동산 시장은 서울 부동산 규제 여부에 따라 움직여 왔으며, 현재 하락세는 서울 규제 완화로 인해 투자금이 빠져나갔기 때문입니다. 단기적으로는 하락세가 지속될 가능성이 높지만, GTX-B 개통 등의 호재가 현실화된다면 다시 반등할 가능성이 큽니다.

부동산 투자를 고려하고 있다면 현재 송도 아파트 가격이 저점인지 아닌지, 서울 부동산 규제 방향성을 면밀히 살펴보는 것이 중요합니다.